Você já assinou contrato com uma construtora ou loteadora, recebeu ou vai receber o imóvel, e aceitou parcelar o saldo diretamente com ela, com correção atrelada ao IGPM mais juros de 1% ao mês?
Essa “facilidade” de não precisar financiar o imóvel pode parecer vantajoso num primeiro momento, mas muitos consumidores estão sendo surpreendidos por juros e encargos exorbitantes que distorcem totalmente o custo real do imóvel, mais do que dobrando seu valor final, acarretando num número considerável de rescisões contratuais, devido à incapacidade de pagamento dos compradores.
Se você está nessa situação ou vai assinar contrato nessa modalidade, este artigo pode valer como uma dica muito útil para proteger seu bolso.
O que está sendo feito pelas construtoras / loteadoras: parcelamento do saldo devedor com correção monetária e juros
É comum ver contratos ou aditivos de parcelamento em que:
após a conclusão da obra ou entrega do imóvel, o saldo devedor é parcelado diretamente entre consumidor e construtora/loteadora (em vez de financiamento bancário);
esse parcelamento é ajustado por índice de correção monetária, geralmente IGPM, ou outro índice econômico, além disso, impõe-se juros de 1% ao mês (ou outro percentual fixo) sobre esse saldo parcelado, somando-se aos reajustes monetários.
Esses contratos acabam por remunerar duplamente as construtoras e incorporadoras, que além de lucrar com o empreendimento em si, também lucra com os juros impostos aos compradores, o que tem sido declarado como ilegal por muitos Tribunais.
O problema é que construtoras e loteadoras não são instituições financeiras, logo, não podem se remunerar por meio de juros, uma vez que seu lucro deve vir exclusivamente da venda do imóvel.
Em contratos de natureza imobiliária, temos basicamente 2 tipos de juros que são aplicados:
Juros remuneratórios: são aqueles cobrados pelo “empréstimo” — ou seja, a remuneração pelo crédito concedido. Essa é a lógica que bancos usam para se remunerar.
Juros de mora: são os juros devidos quando há atraso no cumprimento de obrigação (mora).
Uma construtora / incorporadora pode cobrar juros de mora, caso o comprador atrase alguma parcela do contrato, porém, ela não pode cobrar juros remuneratórios sobre o saldo devedor, uma vez que tal cobrança é inerente aos bancos e instituições financeiras. Nesses casos, o comprador pode discutir a legalidade dessa cobrança no judiciário.
Apesar de não haver unanimidade, há precedentes que apontam para limitação ou afastamento desses juros. Esses precedentes indicam que o Judiciário tem aberto caminho para revisar cláusulas que impõem encargos financeiros altos em contratos entre construtoras/loteadoras e consumidores.
Normalmente o consumidor só se dá conta da abusividade dos juros praticados quando os reajustes vão encarecendo o valor das parcelas, mais do que dobrando seu valor, o que em alguns casos, pode tornar as parcelas impagáveis.
Isso acaba fazendo com que inúmeros compradores queiram rescindir seus contratos, antes de se tornarem inadimplentes, no entanto, normalmente esses mesmos contratos preveem multas rescisórias bastantes prejudiciais ao comprador. Nesta hora, quando há um impasse é que normalmente esses casos são judicializados.
Dica de ouro!
Aqui vai minha dica de ouro, que costumo cobrar para revelar:
Assim que a obra for entregue, evite parcelar o saldo devedor diretamente com a construtora/loteadora, prefira quitar esse saldo integralmente ou recorrer a financiamento bancário, caso não tenha condições financeiras de realizar o pagamento integral do saldo devedor.
Os juros que a construtora imporá (1% ao mês ou mais), somados à correção monetária tendem a ser mais onerosos se comparados com as taxas e juros de um financiamento imobiliário oferecidas pelos bancos.
Em síntese: não confie no “parcelamento interno” com juros altíssimos — ele tende a sair caro demais no médio e longo prazo, por isso prefira financiar o saldo devedor com menos juros.
Construtora e incorporadora não são bancos ou instituições financeiras; contrato não pode ser armadilha. Por isso um comprador bem informado não cai em ciladas e sabe quando vale a pena entrar num financiamento para pagar juros menores.
