A Rescisão de Contrato Imobiliário, comumente chamada de distrato, ocorre quando um comprador decide cancelar a compra de um imóvel na planta. Situações como perda de emprego, mudanças de vida ou dificuldades financeiras podem levar a essa decisão. No entanto, ao solicitar o distrato, o comprador pode enfrentar propostas da construtora que retêm de 25% a 50% dos valores já pagos. Diante dessa situação, é essencial que o consumidor compreenda seus direitos e as leis que o amparam.
O Distrato Imobiliário é, em essência, o cancelamento do contrato de compra e venda, podendo ocorrer de diferentes formas: resilição unilateral, quando o comprador desiste; resolução por inadimplemento, quando a construtora descumpre o contrato; e distrato propriamente dito, quando ambas as partes concordam em encerrar o negócio. Essa diferenciação é crucial, pois define os direitos de cada parte em relação aos valores pagos.
Historicamente, a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras que permitiam que as construtoras retivessem até 25% dos pagamentos feitos pelos compradores quando o imóvel não estava em regime de patrimônio de afetação. Nos casos em que o imóvel se encontrava sob esse regime, a retenção poderia chegar a 50%. O patrimônio de afetação é uma proteção financeira que garante que os recursos destinados à obra não sejam afetados por problemas financeiros da construtora.
Entretanto, em setembro de 2025, uma decisão da Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) alterou essas diretrizes, limitando as retenções a 25% do total pago pelo consumidor. Essa mudança representa um avanço significativo na proteção dos direitos dos consumidores, estabelecendo que, independentemente das circunstâncias, o valor retido não pode ultrapassar esse percentual.
Além disso, a decisão reafirmou que qualquer tentativa da construtora de vincular a devolução dos valores à venda do imóvel para um terceiro pode ser contestada judicialmente. Essa nova interpretação judicial é um passo importante para garantir que os direitos dos consumidores sejam respeitados e que não sejam penalizados de maneira excessiva em situações de distrato.
Os consumidores que se encontram em situações de distrato devem estar cientes de que o documento apresentado pela construtora, que muitas vezes parece refletir os direitos legais, pode não representar a totalidade dos direitos que a legislação assegura. Conhecimento sobre as normas e decisões judiciais pode, portanto, resultar em uma proteção financeira significativa para o consumidor, permitindo que ele reivindique o que lhe é devido de forma adequada e justa.
